Ambientum - Revista Ecotimes Septiembre- La entrevista: Hablamos con la exministra de Vivienda, Beatriz Corredor

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La Entrevista

La entrevista: Beatriz Corredor

Hablamos con la exministra de Vivienda, Beatriz Corredor

En 30 segundos

Beatriz Corredor Sierra es licenciada en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid y registradora de la propiedad desde 1993.

Fue ministra de Vivienda desde abril de 2008 hasta octubre de 2010, cuando desapareció ese ministerio. Desde entonces, y hasta el final de la IX legislatura, ocupó el cargo de secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas.

Por Roberto Ruiz
redaccion@ambientum.com

¿Cómo afecta a los registradores de la propiedad esta normativa de certificación energética?

La impresión que tengo es que se está cumpliendo el Real Decreto. En las compraventas de edificios existentes se está incorporando el certificado de eficiencia energética.

De hecho, se está incorporando el certificado completo, incluyendo también las recomendaciones de mejora y la calificación correspondiente a cada uno de los apartados que el certificado abarca. De esta forma no incorpora solamente la calificación correspondiente, que generalmente es bastante deficiente, ya que lo normal es que la calificación sea E, F o inferior. Todavía no he visto edificios existentes con calificación energética mejor que la E.

Los notarios están incorporando a las escrituras de compraventa los certificados, pero a efectos jurídicos registrales bastaría con que se dijera que el certificado se ha puesto a  disposición del comprador o que se le ha entregado al comprador, aunque no se incorporase copia del mismo en las escrituras, según lo dispuesto en el propio RD.

Beatriz Corredor y Javier Moncayo,
Director General de Ambientum.com

La decisión que yo he tomado, y que en general están tomando los compañeros registradores, es  hacer constar en la inscripción de la compraventa la calificación energética, ya que entendemos que es una información relevante. La estamos incorporando al registro como un dato más descriptivo de la finca.

Pero mucha gente aún no sabe qué es el certificado energético.

Lo que falta es transmitir la idea de que la certificación no es un gasto superfluo, sino una información relevante desde el punto de vista económico. Eso ya es una cuestión que compete fundamentalmente a los políticos, y en este caso a los más cercanos al ciudadano, que suelen ser los ayuntamientos y las Comunidades Autónomas.

Había casos en los que la factura disminuía un 70%, al modificar la envolvente, las fachadas... básicamente haciendo mejor los aislamientos y con sistemas de calefacción más modernos.

Hay que transmitir que no es una información indiferente para ellos, es decir, a un comprador o a un inquilino, le interesa saber cuál va a ser la factura energética de esa casa, porque no es igual pagar 100 de calefacción que pagar 50, y sobre todo porque uno de los requisitos básicos de la certificación energética son las recomendaciones para mejorar la eficiencia energética, incluso con los ahorros que se van a derivar.

Recuerdo alguno de los ejemplos que se estaban haciendo ya [en 2010-2011], como proyectos piloto de rehabilitación integral energética de edificios, y había casos en los que la factura energética disminuía un 70%, al modificar la envolvente y las fachadas, etc. Se lograba básicamente mejorando los aislamientos y con otros sistemas de calefacción más modernos.

Eso es lo que la gente tiene que entender, que es una información relevante, primero porque si compras una casa nueva se supone que está bien aislada y ya construida con arreglo al Código Técnico de la Edificación, pero si es un piso ya existente (anterior a 2007) lo normal es que no cumpla estos requisitos, y pudiera darse el caso de encontrar, por ejemplo, que en invierno las facturas de calefacción sean desorbitadas.

El parque de viviendas en España tiene aproximadamente 25 millones de viviendas, que son 3500 millones de m2. De esos 25 millones de viviendas, la mitad fueron construidas hace más de 30 años, y otros 6 millones hace más de 50 años, es decir, con unas condiciones de seguridad, confort y de eficiencia energética de instalaciones y de salubridad absolutamente anticuadas. Todos esos edificios son susceptibles de ser mejorados en cuanto a eficiencia energética, teniendo como consecuencia una mejora notable de la calidad de vida.

Por otra parte, el certificado es un precio adicional al que tienes que añadir al alquiler o la venta y su precio debe ser razonable. Además, hay tantos técnicos que lo pueden hacer, que se evita que sea un mercado cautivo. Eso es uno de los riesgos que, a través de la oferta y la demanda, se moderan.

¿Cuáles son las implicaciones que va a tener la implantación de la certificación energética de edificios en nuestro país?

En nuestro gobierno la prioridad de vivienda para aquellos años era la rehabilitación y la regeneración urbana. Siempre dijimos era prioritario por tres motivos: Sociales, económicos y medioambientales.

De los 25 millones de viviendas, la mitad fueron construidas hace más de 30 años, y otros 6 millones hace más de 50 años.

Desde el punto de vista social nos centramos mucho en la Presidencia Española de la Unión europea de 2010, donde se quería poner de manifiesto la importancia que tenia rehabilitar y regenerar barrios consolidados en los centros urbanos. Primero porque son barrios realmente vulnerables y con un mayor riesgo de exclusión social y de marginalidad, y segundo, porque se estaba favoreciendo la aparición de de guetos en las zonas de las afueras de las ciudades. Además, la creación de nuevos barrios periféricos implica más servicios públicos e infraestructuras, que son contaminantes y suponen un gasto adicional, mientras se siguen despoblando los centros urbanos.

Desde la Unión Europea se estaba tratando de potenciar la rehabilitación y regeneración energética para evitar lo anteriormente mencionado.

En cuanto a la implicación económica y de comercio,  rehabilitar los barrios favorece el comercio de proximidad, en contra de los centros comerciales que estaban siendo favorecidos por la creación de los nuevos desarrollos periféricos.

Desde el punto de vista económico estaba clarísimo, una de las cosas que más resaltábamos era que la inversión en rehabilitación y regeneración urbana era más intensiva en la creación de mano de obra que la obra civil y que la obra de edificación. Se crean 56 puestos de trabajo por millón de euros invertidos en regeneración y rehabilitación. La razón es sencilla de entender: en la rehabilitación y regeneración, al estar trabajando en ciudad consolidada, en edificios existentes, la maquinaria que puedes utilizar es pequeña y necesitas más mano de obra que en las obras nuevas.

Además la rehabilitación y regeneración urbana  promueve  la actividad de empresas locales, generalmente subcontratistas, instaladores, fabricantes de materiales de construcción, incluso pequeñas empresas dedicadas a las energías renovables que instalan calderas, paneles solares, etc… 

De hecho, el 73% de la mano de la obra que se crea en el sector de la construcción es de este tipo de subcontratistas, es decir, de empresas locales que se dedican a actividades complementarias a la edificación.

Otra cosa muy importante es que la mano de obra que se dedica a rehabilitar  o a regenerar es más especializada, requiere formación específica y  tiene mayor valor añadido lo que implica hacer una inversión en formación.

En esos años tuve la ocasión de conocer de primera mano el Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja (IETCC)   que depende del CSIC  y están haciendo investigación en materiales de construcción y sistemas constructivos que me sorprendieron muy favorablemente porque estamos avanzadísimos con respecto a otros países de Europa en cuanto a materiales de construcción y edificación eficiente. Por tanto ese aspecto de investigación de I+D+I le da al sector de construcción residencial una posibilidad de ampliar el valor y modernizarse.

Todos estos factores económicos  explican por qué se hizo una apuesta decidida para impulsar  la rehabilitación y la regeneración urbana.

La información es relevante, primero para negociar el precio de venta y segundo para alquilar la vivienda, porque es un precio adicional al que tienes que añadir al alquiler.

Por último queda otro aspecto, que es el medioambiental. Estudios de cifras de gases de efecto invernadero derivados de la actividad de la construcción había muchos pero al final el  consenso está en que el parque edificado supone aproximadamente una quinta parte de los gases invernadero que se generaban en España. Pero si no solo se tiene en cuenta el parque edificado sino también todo el ciclo de vida de la edificación, desde que se inicia hasta que se demuele, entonces del sector de la edificación constituye  la tercera parte de las emisiones de GEI de nuestro país.

Esto hacía determinante que no sólo había que trabajar en el parque nuevo que se estaba construyendo desde 2007, ya con unos requisitos de eficiencia energética bastante elevados a partir del código técnico, sino con el parque existente. Si no se hacía así era imposible llegar a los niveles de eficiencia energética y reducción de GEI que se estaban imponiendo en Protocolos Internacionales.

Uno de los aspectos que tratamos de favorecer fueron algunos ejemplos prácticos que fueran llamativos para el público como por ejemplo el proyecto Solar Decathlon Europe.

En esos años, sin embargo, la prensa no prestó toda la atención que hubiéramos creído adecuada a las políticas de rehabilitación y regeneración urbana, porque entonces la información estaba más centrada en el número de casas que se vendían, en el número de hipotecas que se concedían y en el precio de la vivienda.

El proyecto Solar Decathlon Europe fue un acuerdo al que  llegó  el Ministerio de la Vivienda de España con el Departamento de Energía de Estados Unidos. Mediante el mismo, Universidades de todo el mundo realizan un proyecto mixto con estudiantes de ingeniería y arquitectura para la fabricación de un prototipo de vivienda habitable con una serie de requisitos, y que sólo puede ser alimentada por energía solar. El diseño no sólo es de la propia casa sino que también del mobiliario y sistemas de la misma. Este proyecto estuvo en España durante dos años (2010 y 2012) y tuvo una maravillosa acogida, ya que asistieron universidades de todo el mundo.

Yo dirigí el proyecto de 2010 y a él asistieron todos los Ministros de la Vivienda y Desarrollo Urbano de la Unión  Europea.  En la Villa Solar se llegó a producir más energía de la que la casa necesitaba para funcionar,  teniendo dificultades para verterlo a la red y reiterándose el problema de la acumulación de las energías renovables y en consecuencia algunas de las casas colapsaron por el exceso de energía eléctrica generada.

Las exposiciones de 2009 y 2011 en Estados Unidos no llegaron al nivel que había en Madrid en 2010. Esta era una de las cosas que queríamos utilizar para que la gente viera que no es una cosa de ciencia ficción sino que es un hecho real y que se puede aplicar a las casas actuales y que se ahorra una cantidad de energía tremenda. Desde luego en Madrid tuvimos apoyo, de algunas  empresas constructoras  y sobre todo de empresas auxiliares y fabricantes de componentes.

Rehabilitar ofrece muchas cosas positivas, pero ¿hay dinero para rehabilitar?

En el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, incluimos un programa llamado “Plan Renove” que eran ayudas destinadas exclusivamente para mejorar la eficiencia energética de los edificios, a la implantación de energías renovables y sistemas de telecomunicaciones, etc.

La rehabilitación y la regeneración urbana deben ser prioritarias por motivos sociales, económicos y ambientales.

Después, cuando se puso en marcha el Plan E, el presupuesto que correspondía a vivienda se centró en la rehabilitación de viviendas. Cuando hubo que recortar decidimos no recortar nada en rehabilitación y todo lo que recortamos fue en ayudas de compra de vivienda.

El Gobierno actual lo ha entendido de la misma manera y sigue haciendo una apuesta por la rehabilitación. De hecho hay una norma nueva de regeneración y rehabilitación urbana  que se basa en muchos estudios que hicimos y siguen la misma idea que llevábamos nosotros. La actual responsable de vivienda, con la que trabajé cuando ambas estábamos en el Ayuntamiento de Madrid, está totalmente concienciada de que la rehabilitación es el futuro de la edificación y en ese sentido la verdad que hemos estado muy alineados. Esto implica que las políticas públicas puedan tener una proyección a corto y medio plazo y que tengan una consolidación, porque los giros bruscos en la legislación, por ejemplo en la fiscalidad, hacen que las reformas que se van aprobando no tenga tiempo de ser implementadas.

Es lo que ha pasado con las renovables…

Lo de las renovables es un buen ejemplo de lo que decimos de los cambios bruscos en la legislación porque precisamente va en contra de la seguridad jurídica y eso en cierto modo también afectará a la edificación, no tanto a los edificios nuevos que deben incorporar energías renovables obligatoriamente si no, por ejemplo, en las obras que haya que decidir en comunidades de propietarios.

Comentan los expertos que rehabilitar una casa o un edificio no es tan rentable y que lo ideal sería hacer la rehabilitación por barrios.

Cuando se hace un proyecto de urbanización en un suelo nuevo, que no está ocupado, hay una completa normativa urbanística reguladora de los nuevos desarrollos; esta normativa específica no existía para regular las intervenciones en  la ciudad consolidada. En este segundo caso es más complicado intervenir por la mayor complejidad que supone, por ejemplo, la existencia de comunidades de propietarios a los que se aplica la ley de  propiedad horizontal, y por la existencia de un mayor número de inquilinos o propietarios y muchas más personas implicadas.

Lo de las renovables es un es un buen ejemplo de lo que decimos de los cambios bruscos en la legislación porque precisamente va en contra de la seguridad jurídica y eso en cierto modo también afectará a la edificación.

El ayuntamiento que actúa debe tener instrumentos para, por ejemplo, ayudar al propietario que no se  pueda permitir la rehabilitación, o para impedir que la oposición de uno de ellos pueda obstruir la decisión colectiva. Habrá que dar ayudas, realojar a los inquilinos o propietarios que no puedan permanecer en el edificio mientras tienen lugar las obras y en todo esto o implicas administración local y dotas con ayudas a los vecinos que lo necesiten o es imposible.
Una de las cosas que se intentó hacer y no se consiguió fue modificar la legislación aplicable a los  préstamos  que tuvieran por objeto  hacer una rehabilitación, para tratar de conseguir  facilitar la financiación de este tipo de obras, ya que los préstamos personales (sin hipoteca) suelen resultar excesivamente caros.

Lo que sí se consiguió fue rebajar el IVA  de las obras de rehabilitación de las casas y también una deducción del irpf para la rehabilitación de la vivienda que fuera más o menos equiparable a la deducción por compra
La Constitución española en el artículo 47 dice que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Evidentemente, esta no tiene por que ser en propiedad, ya que puede ser también en alquiler;  pero la gente se olvida de lo de digna y adecuada. Si tienes una vivienda, bien en propiedad o bien en alquiler, esta tiene que tener unas condiciones de habitabilidad óptimas, lo que pasa por la rehabilitación y la regeneración.

Otros países europeos, como  Reino Unido, Alemania u Holanda traspusieron mucho antes las Directivas Europeas relativas a la eficiencia energética…

En España el Código Técnico de la Edificación fue un hito. El premio nobel Rifkin, en un discurso que dio en España, dijo que nuestro país poseía la normativa energética más revolucionaria de Europa, la más moderna. Fue un código muy polémico en su momento sobre todo porque el sector de la construcción se echó encima porque creyeron que encarecería la edificación y eso que aún no estábamos en crisis. Después se han ido haciendo documentos básicos posteriores, complementarios al cte; el de ahorro energético es uno de ellos y creo que ha sido claramente positivo.

 Si comparamos la inversión total del sector de la construcción en general con la destinada específicamente a  la rehabilitación en 2011, respecto a esta última  la media en Europa se situaba en el 41%, Alemania superaba el 60% mientras que en España era sólo del 24%.

Es difícil llegar al 60% de Alemania, que quiere decir que allí fundamentalmente se rehabilita en lugar de construirse nuevas edificaciones, pero el 24% de España era inaceptable. Nosotros teníamos el objetivo de llegar a un 35% de inversión del sector en 2020, lo cual parecía realista porque se iba a construir menos por razones evidentes de coyuntura económica, incluso porque la ley del suelo iba en ese sentido y porque se iba a fomentar la rehabilitación.

¿Por qué hemos tardado tanto en España en trasponer completamente las Directivas de 2002 y 2010?

La parte de la directiva referida a la certificación energética de edificios existentes quedó pendiente porque una vez redactado el correspondiente Real decreto se requirió por el  Consejo de Estado que la normativa que traspusiera la Directiva fuera de rango legal. Es decir, que era necesario que la normativa que habilitase al gobierno para transponer  esa Directiva por vía de un Real Decreto tuviera ese rango de ley.

Las normativas de rango legal se caracterizan porque su tramitación es más lenta. Desde que se propone el anteproyecto de ley hasta que se aprueban por las dos Cámaras pasa tiempo y la normativa legal que se utilizó para poder transponer la Directiva fue la Ley de Economía Sostenible, y hasta que no se promulgó no se podía  aprobar el Real Decreto.

Después acabó la legislatura y no hubo tiempo para llegar a un pleno acuerdo entre los ministerios afectados para poner en práctica la certificación energética de estos edificios; afortunadamente se ha podido poner en práctica ya.

¿Qué te parece el Real Decreto? ¿echas algo en falta? o ¿cambiarías algo?

El Real Decreto tiene la virtud de fundir las dos normas aplicables a la eficiencia energética de los edificios, actualizando el Real Decreto de 2007, y hacerlo refundiendo la normativa aplicable tanto para los edificios nuevos como los existentes. Creo que está bien que mantenga la validez los certificados existentes y que es realista en cuanto a su aplicación progresiva. También me parece bien que se aplique a los establecimientos públicos como medida ejemplarizante y los plazos que da me parecen razonables, incluso las especificaciones que hay en cuanto a que edificios requieren o no requieren la certificación.

La Constitución española en el artículo 47 dice que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Evidentemente no tiene que ser en propiedad pero la gente se olvida de lo de digna y adecuada.

El paso razonable es hacerlo así, que se tenga que exhibir el certificado en la compra o alquiler de viviendas, y no ponerlo como requisito que impida la compra-venta. Hay que ir enseñando a la gente que esto le va a servir como un documento importante para tomar la decisión sobre la vivienda con la máxima información posible.

Pero a medio plazo lo suyo es que sea un documento obligatorio y que en el futuro a nadie se le ocurriera comprar una casa sin conocer la situación de la certificación energética, como tampoco se nos ocurre a ninguno de nosotros hacerlo sin consultar si la vivienda tiene cargas en el Registro.

Los plazos de la Directiva de 2010 son mucho más exigentes que los de la de 2002.  La normativa del 2010 exige que a partir del 2020 todos los nuevos edificios que se construya sean de consumo de energía 0 prácticamente y eso tendrá una implicación en todo lo que se haga nuevo y habrá que modificar el código técnico.

En España creo que para edificios nuevos  estamos bien situados para el cumplimiento de estos nuevos requisitos porque el código técnico ya lo contempla, pero tenemos una asignatura pendiente con el parque existente, dónde hay mucho que hacer.

Estamos en una situación dónde por un lado es un momento positivo, porque la gente no está comprando ni edificando nuevas casas y se tiende más a rehabilitar las casas existentes,  pero es un momento malo porque hay una dificultad económica y porque la financiación no está bien resuelta. Ahí habría que hacer un esfuerzo.

Es fundamental hacer un esfuerzo en fiscalidad. Lo que se potencia fiscalmente al final es lo que sale. Si hay más compra- venta en lugar del alquiler no es porque la gente tenga una cultura determinada sino porque se ha potenciado fiscalmente la compra-venta. Si fiscalmente te costaba menos comprar que alquilar pues la gente compra, y pasa lo mismo con la rehabilitación.

Es necesario que existan unos buenos incentivos fiscales, deducciones en el irpf, un IVA razonable…

Habría que conseguir la complicidad de las comunidades de propietarios. Realmente uno puede rehabilitar su casa, pero las obras de rehabilitación que generan empleos y que realmente son eficientes desde los puntos de vista económico, social y ambiental son las obras integrales: la envolvente, la cubierta de los edificios, las bajantes, los sistemas de calefacción, incluso cambiar ventanas, doble acristalamiento… y para eso hace falta un acuerdo entre la comunidad de propietarios.

Las obras de rehabilitación que generan empleos y que realmente son eficientes, desde los puntos de vista económico, social y ambiental, son las obras integrales.

Una de las cosas que se hizo en 2009 fue tratar de evitar que los propietarios que son reacios a hacer obra o inversión  pudieran bloquear un acuerdo para mejorar la eficiencia energética, mediante bajada del “quórum” necesario. Otra de las cosas que se incorporaron  fueron estas mismas mayorías simplificadas para la instalación de enchufes para coches eléctricos, lo que pasa es que de momento está todo muy incipiente, pero ya se preparó la normativa   para que no hubiera un propietario que bloquease la decisión de la comunidad.

La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas va en el sentido de mejorar  o de tratar de evitar las trabas burocráticas tanto en las comunidades de propietarios como en los ayuntamientos para que se puedan hacer mejor este tipo de intervenciones urbanísticas en la ciudad consolidada.

Hay un punto crítico que tiene que ver con el tema social y es que en el centro de las ciudades, en los cascos históricos, los edificios están ocupados por inquilinos de baja renta y en algunos casos de avanzada edad.

Ha habido casos muy sangrantes de abusos de obras de rehabilitación que se han hecho en edificios en los que los propietarios no pudieron pagar y se ha aprovechado para que los inquilinos no pudieran volver a sus domicilios. Incluso hay casos de obras hechas con la finalidad de desincentivar la permanencia de los inquilinos en sus casas, por decirlo de manera delicada, y eso hay que cuidarlo. La única manera de cuidarlo es dando ayudas, hacer un acompañamiento, favorecer el realojo de estos inquilinos y la vuelta y que las obras de rehabilitación sean coherentes con el entorno y  con los inquilinos y los propietarios que hay en las casas.

Pero teniendo cuidado con eso es una actividad que todavía tiene muchísimo recorrido en España, no hay más que mirar las ciudades.

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Los comentarios de los lectores

19/09/2013 5:28:00
De momento, en este camino hacia un ambicioso proyecto de ahorro energético y disminución de emisiones en el parque de edificios construidos, es necesario se fomente entre la población la "utilidad" de la Certificación Energética, que habitualmente los técnicos debemos defender y argumentar al cliente más allá del mero trámite u obligación que trasmite al propietario de un inmueble. Una entrevista interesante. Saludos
Pau Díez

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